به عنوان یک دفتر تخصصی ارائه دهنده خدمات مشاوره ای وکالت و به خصوص وکیل ملکی در اهواز، تصمیم گرفته شد تا در این مقاله از سایت وکیل پوراعتضاد براساس قوانین به روز و تجربه چندین ساله این دفتر در حل انواع دعاوی ملکی، به مهم ترین مباحث در حوزه ملکی اشاره شود.
انواع دعاوی ملکی
در ابتدا لازم می دانیم که انواع دعاوی ملکی را معرفی کنیم. دعاوی ملکی دارای دسته بندی های مختلفی بوده و شامل موضوعاتی مثل، الزام به تنظیم نمودن سند، الزام به گرفتن پایان کار و … می باشد.
انواع دعاوی ملکی عبارتند از:
- حقوقی:
دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع مختلف دعاوی ملکی است. برخی از مهم ترین موارد این دعاوی عبارتند از:
- با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی
- با موضوع سندهای ضمانتی
- با موضوع فسخ کردن قراردادهایی که از نظر قانون دارای نقص هستند.
- درخواست مطالبه اجرت المثل
- دعاوی مرتبط با مطالبه سرقفلی
گفتنی است تمامی دعاوی حقوقی مرتبط با سهل انگاری یا عدم شناخت قانون صورت می گیرند که در آن ها بحث ارتکاب به جرم مطرح نمی باشد.
- ثبتی:
ماهیت دعاوی ملکی ثبتی مرتبط با فعالیت های حوزه ثبت اسناد است. پرونده های زیادی در این خصوص در دادگاه ها مطرح می شود که در اینجا به برخی از آنها اشاره می گردد.
- افراز ملک
پرونده های مرتبط با باطل شدن سند مالکیت معارض
- اجرای ثبت
- باطل شدن سند رسمی
معمولاً این مشکلات بعد از خرید یا انتقال سند و یا در هنگام خرید به وجود می آید. در مواقع زیادی دعاوی ملکی ثبتی به دلایلی مثل شتاب زدگی مالک و سهل انگاری او برای خرید و فروش ایجاد می شود که خسارت ها و مشکلات زیادی را برای طرفین بوجود می آورد.
- کیفری:
ماهیت این گونه دعاوی مرتبط با انجام جرم است و بحث هایی مثل سهل انگاری، عدم شناخت قانون، اشتباهات سهوی و .. در دعاوی ملکی کیفری دخیل نیستند. در حقیقت، هنگامی که افراد در زمینه مسکن مرتکب جرمی می شوند، این پرونده ها با شکایت شاکیان خصوصی یا شکایت مدعی العموم شکل می گیرد. بیشتر دعاوی کیفری مربوط به کلاهبرداری و سودجویی مجرمان است.
برخی از مواردی که شامل دعاوی ملکی کیفری می شوند، عبارتند از:
- خیانت در امانت
- فروش غیرقانونی مال به یک یا چند نفر دیگر
- جعل نمودن اسناد به منظور کلاهبرداری و فریب دیگران
- تغییر دادن کاربری اراضی کشاورزی بدون گرفتن مجوز از دستگاه های مربوط
- استفاده از سند جعلی در هنگام معاملات ملکی
- انتقال منافع ملک دیگران به خود یا افراد دیگر
- ارتکاب فساد در حوزه معاملات دولتی
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل ملکی
بارها مراجعین به دفتر وکیل پوراعتضاد این سوال را پرسیده اند که الزام به تنظیم سند رسمی توسط یک وکیل املاک در اهواز چه مزیت هایی دارد؟
مزایای الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
با وجود وکیل ملکی نیازی نیست که خریدار در دادگاه حضور پیدا کند. وکیل و مشاور ملکی می تواند همه خسارت های ذکر شده در قرارداد را از فروشنده طلب نماید.
اگر ملک در رهن بانک باشد، وکیل متخصص دعاوی ملکی می تواند از فروشنده فک رهنش را بخواهد. مدت زمانی که طول می کشد سند به نام خریدار انتقال یابد نیز کمتر می شود. در صورتی که فروشنده حاضر نشود که سند را به نام خریدار انتقال دهد، وکیل می تواند با یک مأمور از دادگاه برای تنظیم نمودن سند اقدام لازم را انجام دهد.
نکته قابل ذکر این است که دقت داشته باشید موارد بالا در صورتی صادق و اجرایی خواهند بود، که وکیل مورد نظر شما در زمینه دعاوی ملکی یک متخصص باشد.
وکیل ملکی در اهواز و در تمام شهرهای بزرگ که حجم فعالیت های ساختمانی در آن ها زیاد است، می تواند نقش کلیدی را در جلوگیری از خسارت های مالی سنگین ایفا کند.
مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
- مدارک شناسایی، شامل کارت ملی و شناسنامه
- ارائه کردن قولنامه یا مدرک و توافقات خریدار و فروشنده
- ابطال سند رسمی و اثبات مالکیت
به این مطلب توجه کنید که سند مالکیت، اسناد رهنی، شرطی و ذمه ای، سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند رسمی بیع (فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد) یا اجاره و سند مالکیت معارض یا هر کدام از عقود و نظایر آن همگی جزء اسناد رسمی می باشند که در صورت بی اعتباری آن ها ذینفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی اقدام نماید و دادگاه ها وظیفه دارند به آنها رسیدگی نمایند.
دلایل بطلان سند
- سند طبق مقرّرات مربوط صادر نشده باشد. قابل ذکر است که است ابطال شناسنامه و ابطال اسناد مالکیت معارض از جمله مصادیق این دعوا هستند.
- همچنین بی اعتباری سند می تواند به دلیل بطلان معامله باشد. مثل معامله ای که سند آن، بیع مال مجهول است.
- می تواند بطلان سند به دلیل جعلیت سند (جعل مادی) باشد.
نکات مهم ابطال سند رسمی ملک
اگر دو سند مالکیت کلاً یا جزئاً از حیث حقوق ارتفاعی یا حدود ملک با یکدیگر تعارض داشته و این تعارض با نظر و رأی هیأت نظارت احراز گردد، سند مالکیتی که ثبتش دیرتر انجام شده باشد سند مالکیت معارض خوانده می شود.
بنابراین طبق قانون، سندی که زودتر به ثبت رسیده، تا هنگامی که از طریق حکم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقی شده و سندی که بعد از آن به ثبت می رسد، سند ثبت مؤخر خوانده می شود و تا هنگامی که دادگاه حکم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقی می گردد.
همانطور که در مطلب بالا به آن اشاره شد، سند مالکیت معارض نیز یکی از انواع سند رسمی است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.
ادارات ثبت موظف هستند که به محض اطلاع یافتن از صدور این گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسیدگی کنند. صاحبان این گونه اسناد نیز پس از اطلاع یافتن از موضوع تعارض، بایستی جهت تعیین و تکلیف شدن و یا ارائه دادخواست ابطال سند رسمی (سند مالکیت معارض) به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمایند.
شرایط ابطال سند رسمی
- وجود سند مالکیت: سند مالکیت باید در دست خوانده قرار داشته باشد.
- رعایت مقرّرات مرتبط با صدور سند: رعایت نکردن قانون جهت صدور سند به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:
- عدم رعایت مقررات مرتبط با صدور سند
- عدم رعایت مقررات مرتبط با تنظیم اسناد رسمی
در مواقعی که دعاوی ابطال سند به علت عدم رعایت مقرّرات باشد که می تواند به طور سهوی یا عمدی ایجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه می توان درخواست ابطال سند را نمود. با توجه به این که نحوه درخواست ابطال سند، نیاز به تسلط و تخصص به قوانین موضوعه و مقرّرات جاریه و بخشنامه های ثبتی و آیین نامه ها دارد.
ضمن آن که داشتن آگاهی کامل نسبت به رویه های دادگاه های بدوی، رویه های ادارات ثبت و تجدید نظر از مهم ترین موضوعات در زمینه ابطال سند است.
با سپردن این دسته از امور خود به بهترین وکیل ملکی در اهواز؛ نه تنها در وقت و هزینه خود صرفه جویی کرده اید، بلکه پرونده شما نیز به بهترین شکل رسیدگی می شود و این یکی از بهترین گزینه هایی است که هنگام ابطال سند می توانید از آن استفاده کنید.
شکل گیری دعاوی الزام به تحویل ملک و نکات مهم آن
مواقعی که خریدار می تواند دادخواست مبتنی بر الزام به تحویل ملک را به دادگاه ارائه دهد، عبارتند از:
- در شرایطی که ملک سند رسمی داشته باشد.
- در شرایطی که ملک سند رسمی نداشته باشد، خریدار باید پیش از هر چیز ابتدا دعوای الزام به تنظیم نمودن سند را پیش از الزام نمودن فروشنده به تحویل دادن ملک مطرح نماید. در غیر این صورت دادگاه دادخواستش را رد خواهد کرد.
پس خریدار هنگامی می تواند دعوای الزام به تحویل دادن ملک را مطرح نماید که طبق قانون، ملک به وی منتقل شده و در دفاتر ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد. دقت داشته باشید که فروشنده تنها در یک مورد خاص می تواند از تحویل ملک خودداری نماید و آن هم زمانی است که فروشنده ملک از حق حبس خویش استفاده نماید.
حق حبس زمانی استفاده می شود که هر کدام از طرفین دعوا بخواهند از حق خویش مبنی بر تحویل ندادن ملک تا هنگام پرداخت پول یا پرداخت نکردن مبلغ توافق شده تا هنگام تحویل ملک استفاده نمایند. بنابراین در حق حبس؛ چنانچه هریک از خریدار یا فروشنده ملک از پرداخت نکردن پول و یا تحویل دادن ملک امتناع ورزد، طرف مقابلش می تواند تعهداتش را تا هنگام انجام تعهد طرفش انجام ندهد.
در این حالت؛ در صورتی که طرفین نتوانند به نتیجه برسند که چه کسی باید اول تعهدش را انجام دهد، دادگاه بعد از رسیدگی و ارزیابی اظهاراتشان، هر دو طرف را به انجام وظایف و تعهداتشان ملزم می نماید.
الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک
طبق قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان بایستی به وسیله تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک که نزد دفاتر ثبت اسناد است با درج در اسناد مالکیت منعقد گردد.
اگر چه زمانی که شما از یک وکیل ملکی در اهواز بپرسید به شما خواهد گفت که این الزام اگرچه قانونی است، امّا در حال حاضر در تمام کشور اجرا نمی شود و تنها در بعضی شهرها امکان تنظیم این سند وجود دارد. اگر پیش خریدار بعد از انعقاد قرارداد بخواهد از این الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را در دادگاه مطرح نماید.
مدارک لازم جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک
- سند رسمی مالکیت، سند رسمی اجاره و قرارداد رسمی، مبنی بر این که ملک مورد معامله بابت سرمایه گذاری کردن با حق فروش، به وسیله احداث بنا روی عرصه به شخص پیش فروشنده اختصاص پیدا کرده است.
- پروانه ساخت تمام ساختمان و شناسنامه فنی مستقل به ازای هر واحد
- بیمه نامه ای مرتبط با مسئولیت موضوع ماده ۹ از قوانین پیش فروش آپارتمان
- گرفتن استعلام از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک
- گرفتن یک تأییدیه از مهندس ساختمان مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان
فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش
طبق قانون، در هنگام پیش فروش باید، مشخصات ملک مورد معامله از جمله مساحت ملک، طبقه و شماره ثبت ملک ذکر گردد. همچنین ملحقات آپارتمان مثل اشتراک آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری نیز ذکر گردد. مشخصات ساختمان مثل نقشه، تعداد اتاق خواب ها، جنس مصالح از قبیل شیر آلات، رنگ، سیم کشی، دستگیره درب ها، آیفون، کلید و پریز، کابینت، کولر، سرویس بهداشتی و … نیز از مواردی است که ذکر آن ضروری می باشد.
بهای ملک مورد نظر و چگونگی پرداخت آن از مواردی است که بایستی با دقت در قراردادهای پیش فروش مطرح شوند.
تذکر: بهترین شیوه برای پرداخت، الزام خریدار ملک به پرداخت بخشی از بها طبق پیشرفت کار است. زمان پرداخت نیز در قرارداد مربوطه تعیین می گردد.
با رسیدن پروسه ساخت به هر مرحله، خریدار بایستی اقساط خود را پرداخت نماید. در غیر این صورت فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید یا بر اساس روزهای تأخیر، تحویل دادن ملک را عقب بیندازد.
همچنین در بعضی قراردادهای مشارکت ضمن امضاء قرارداد این شرط گذاشته می شود که سازنده ملک تا مدت مشخصی یا تا اتمام قرارداد حق ندارد اقدام به پیش فروش واحدهای سهم خویش نماید. حال اگر سازنده با وجود این شرط، اقدام به پیش فروش نمودن واحدهای سهم خویش کند، مالک می تواند قرارداد مشارکت را فسخ نماید.
مالک اولیه این دعوا را به طرفیت پیش خریدار و پیش فروشنده مطرح می نماید. اگرچه پیش خریدار با مالک اولیه ملک رابطه قراردادی ندارد، ولی با توجه به این که پیش خریدار نیز یک طرف از قرارداد پیش فروش بوده، او نیز به عنوان خوانده قرار می گیرد.
تذکر: در دادگاه موضوع ابطال قرارداد در دعاوی پیش فروش به علت فسخ قرارداد مشارکت مطرح می شود.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن قرارداد
اقساطی بودن ثمن (بهای) قرارداد از یک طرف باعث می شود که قدرت خرید در پیش خریداران افزایش یابد و از طرف دیگر، ممکن است پیش فروشنده ملک را با خطر پرداخت نکردن اقساط از طرف خریداران مواجه سازد.
لازم است این را هم عرض کنم که در قراردادهای پیش فروش، هر دو طرف می توانند وجه التزامی را بابت تأخیر در پرداخت نمودن اقساط ملک پیش فروش قرار دهند. پیش فروشنده می تواند در قرارداد شرط نماید که پرداخت نکردن به موقع ثمن (بهای) قرارداد باعث فسخ قرارداد می شود.
چنانچه پیش خریدار اقساط قرارداد را پرداخت نکند، پیش فروشنده بایستی این موضوع را به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش شده اعلام نماید. دفترخانه نیز باید به پیش خریدار اخطار دهد که ظرف مدت ۱ ماه اقساط معوقه را پرداخت نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید.
فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری (خلافی) مساحت
براساس قانون، اگر اختلاف متراژ صورت مجلس تفکیکی با متراژ نوشته شده در قرارداد تا ۵% باشد، هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند ولی اگر این اختلاف از ۵% بیشتر باشد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند (چه متراژ واقعی بیشتر و چه کمتر باشد).
اگر مساحت واقعی ملک کمتر از مقدار نوشته شده در قرارداد باشد ولی پیش خریدار قصد فسخ آن را نداشته باشد، فروشنده بایستی قیمت روز آن را به پیش خریدار بدهد، ولی اگر متراژ ملک بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، خریدار بایستی قیمت نوشته شده در قرارداد را به فروشنده ملک بپردازد.
با توجه به هزینه بالای ساخت و سازها در شرایط کنونی کشور و رشد پیش فروش املاک، گروه وکلای برتر به شما خواننده این مطلب توصیه می کند که در صورت مواجهه با مشکل خلافی مساحت، حتماً با یک وکیل خوب ملکی مشاوره کنید.
گواهی پایان کار ساختمان و ارزش حقوقی آن
گواهی پایان کار ساختمان به لحاظ حقوقی چه کاربردی دارد؟
گواهی پایان کار مدرکی است که پس از اتمام ساخت و ساز ملک صادر می گردد. اضافه کنم که این گواهی براساس شناسنامه فنی ملک صادر شده و افراد باید در هنگام خرید ملک، به غیر از پروانه ساختمانی به گواهی پایان کار آن نیز توجه نمایند.
گواهی پایان کار نشان می دهد که بنا تخلف ساختمانی نداشته و طبق معیارهای فنی مهندسی و دقیقاً مورد تأیید شهرداری است. تا زمانی که از سوی شهرداری گواهی پایان کار صادر نشود؛ اداره ثبت اسناد نمی تواند صورت مجلس تفکیکی را تنظیم کند و تا هنگامی که صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشده باشد، امکان صادر شدن سند برای هریک از واحدها وجود نخواهد داشت.
جهت صدور این صورت مجلس؛ مالک بایستی بعد از اتمام عملیات ساختمانی و گرفتن پایان کار، به دفاتر اسناد رسمی رفته و درخواست صدور آن را نماید. شما بدون گواهی پایان کار، قانوناً نمی توانید ملک را به شخص دیگری بفروشید و این یکی دیگر از کارکردهای گواهی پایان کار است.
چنانچه بنای ساخته شده دارای تخلف ساختمانی باشد، پرونده ابتدا به کمیسیون ماده ۱۰۰ فرستاده می شود و اگر کمیسیون رأی به پرداخت جریمه دهد، مالک بایستی جریمه را پرداخت کند تا بتواند برای ساختمان خود پایان کار اخذ نماید.
مراحل اخذ پایان کار ساختمان بر اساس قوانین سال ۱۴۰۰
در بخش پایانی این مقاله به مراحل اخذ پایان کار بر اساس جدیدترین قوانین خواهیم پرداخت. همچنین به شما توصیه می شود به تمام موارد و نکاتی که در ادامه مطلب عنوان می شود، کاملاً دقت کنید.
در ابتدای امر، مالک باید مدارک مربوطه را آماده نماید که این مدارک عبارتند از:
- اصل و کپی کارت ملی، شناسنامه، سند مالکیت، فیش عوارض نوسازی، فیش آب، برق، گاز، تلفن و پروانه ساختمانی
- نقشه معماری ملک
- ارائه کردن کارت سازه
- برای ساختمان های نوساز، تأییدیه استاندارد برای آسانسور
- اگر مالک فوت شده باشد، کپی مدارک شناسایی وراث و همچنین کپی انحصار وراثت الزامی است.
مراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین سال ۱۴۰۰ شامل موارد زیر می باشد:
- ارائه مدارک به شهرداری
- تکمیل فرم مرتبط با اتمام کار ساختمان توسط مهندس ناظر ساختمان
- رفتن به بایگانی و اخذ پرونده شهرداری و اخذ نوبت بازدید ملک
- بازدید کارشناس شهرداری از ساختمان بنا شده و سپس ارائه گزارش به شهرداری
- صدور دستور محاسبه توسط مسئول فنی
- کنترل نمودن زیر بنای ساختمان به وسیله مسئول محاسب شهرداری
- بررسی کسری پارکینگ و اضافه متراژ توسط مهندس محاسب شهرداری و سپس بررسی مجدد مسئول شهرسازی
- تکمیل برگه گواهی پایان کار در بخش پروانه ساختمان شهرداری
- امضاء گواهی پایان کار توسط شهردار، معاون شهرسازی، پیش نویس گیرنده و محاسب
- پایان کار بایستی توسط دبیرخانه تاریخ، شماره و مهر زده شده باشد.
- با خواندن این مقاله؛ اگر هنوز سؤال و یا ابهامی درباره موضوع وکیل ملکی برای شما وجود دارد، می توانید درخواست مشاوره حقوقی و وکیل متخصص ملکی در اهواز را از طریق فرم تماس با ما ارسال نمایید تا جهت وقت مشاوره حضوری با شما تماس گرفته شود.
با خواندن این مطلب اگر باز هم سؤالی درباره موضوع وکیل ملکی برای شما وجود دارد، می توانید درخواست مشاوره حقوقی و وکیل متخصص ملکی در اهواز را از طریق فرم تماس با ما ارسال نمایید تا جهت وقت مشاوره حضوری با شما تماس گرفته شود.