بعد از انعقاد یک قرارداد روش های مختلفی وجود دارد که به طور یک طرفه یا با توافق هر دو طرف و یا بدون نیاز به هیچ نوع توافق و اراده ای و به طور قهری، قرارداد منحل شود. راه های انحلال قرارداد به طور یک طرفه را فسخ قرارداد می گویند. به راه های انحلال دو طرفه یا توافقی قرارداد اقاله و تفاسخ گفته می شود و به راه های انحلال قهری و غیر ارادی قرارداد انفساخ یا بطلان قرارداد گفته می شود.

در تعابیر عامیانه به تمام روش های انحلال قرارداد، فسخ قرارداد گفته می شود در حالی که فسخ فقط یکی از راه های انحلال قرارداد است که در این مقاله از سایت وکیل پوراعتضاد به بیان جزئیات بیشتری در این زمینه می پردازیم.

در هر حال توصیه می شود چه در مرحله تنظیم قرارداد و چه در مرحله اختلاف در خصوص یک قرارداد و تصمیم به فسخ و انحلال قرارداد قبل از هر اقدامی حتماً با یک وکیل و مشاور حقوقی متخصص و با تجربه در زمینه قراردادها و دعاوی حقوقی مشورت نمایید.

انحلال قراردادها (فسخ، اقاله، انفساخ، ابطال)

فسخ قرارداد

قراردادی که به طوری صحیح منعقد می شود با قصد قبلی یا فعلی و یا با شرط مندرج در قرارداد می تواند فسخ و منحل شود. فسخ به معنی بر هم زدن معامله می باشد و به طرفین یک عقد لازم تعلق می گیرد. عقد لازم نیز عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ ( بر هم زدن ) آن را نداشته باشند مگر در موارد معینه. منظور از موارد معین خیاراتی است که در قانون پیش بینی شده است. خیار نیز حق است و به معنی اختیار بر هم زدن عقد لازم است، از سوی صاحب خیار.

خیار (اختیار بر هم زدن معامله)، با یک اراده انجام می شود و این اراده باید ابراز شود و صورت بیرونی پیدا کند و اعلان شود و اشتیاق درونی و اراده باطنی، اثری در عقد ندارد. در تاکید این امر ماده 449 قانون مدنی نیز مقرر می دارد: ” فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نمای حاصل می شود. بنابراین اجرای حق خیار با اعلان اراده صورت می پذیرد و ضمنا؛ دادگاه در وقوع فسخ نقشی ندارد. با وجود این نقش دادگاه را در رفع اختلاف نباید فراموش کرد.

برای مثال: ملکی با سند رسمی فروخته می شود و فروشنده ادعا می کند که به دلیل تاخیر در پرداخت ثمن آن را فسخ کرده است و در نتیجه ملک را برای فروش به دیگری عرضه می کند. خریدار جدید همین که سند معامله نخست را مشاهده کند، خرید ملک را موکول به فسخ بیع . ابطال سند رسمی می سازد و همین امر مالک را ناچار از رجوع به دادگاه می کند.

بنابراین با توجه به مثال گفته شده، در جایی که معامله اصلی در فتر اسناد رسمی ثبت می شود و در دفتر املاک نیز می آید، صدور حکم بر اعلام فسخ از سوی دادگاه و برای تغییر این وضع، ضروری است.

لازم به ذکر است فسخ قرارداد هم مانند سایر اعمال حقوقی در صورتی موثر است که اراده ی سالم برای ایجاد آن وجود داشته باشد و از طرف شخصی آگاه و آزاد و هوشیار انجام شود.

آثار اجرای خیار فسخ

• الف: اثر مهم اجرای خیار، انحلال عقد لازم است. گسیختن پیوند ناشی از قرارداد، نسبت به آینده صورت می پذیرد و وجود عقد را از آغاز حذف نمی کند. پیش از فسخ، عقد اثر خود را به جا می گذارد و نمی توان وجود آن را انکار کرد. بنابراین تصرفاتی که تا قبل از فسخ عقد صورت گرفته صحیح و نافذ است ولی تصرفاتی که بعد از فسخ صورت خواهد گرفت، غیر قانونی خواهد بود.
• ب: فسخ عقد، آثار به جا مانده از عقد را تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نمی زند، باز می گرداند. هدف از فسخ نیز این است که وضع دو طرف به جای پیشین باز گردد.
  برای مثال: اگر اجاره ای به مدت دو سال واقع شده است، پس از گذشت شش ماه فسخ شود، نسبت به هجده ماه آینده مالکیت مستاجر بر منافع زایل می گردد و دین او در پرداخت اجاره بها نیز از بین می رود.

 

“در صورت نیاز به درخواست وکالت و یا مشاوره حقوقی حضوری، می توانید جهت رزرو وقت مشاوره با وکیل، با شماره 09163770399  تماس بگیرید.

 

خیارات قانونی فسخ

خیار مجلس

هر یک از متبایعین بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار بر هم زدن معامله را دارند.

خیار حیوان

اگر مبیع حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد.

خیار شرط

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد.

خیار تاخیر ثمن

هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می شود.

خیار رویت و تخلف وصف

هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که دکر شده است نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.

خیار رویت بایع

اگر بایع مبیع را ندیده ولی مشتری آن را دیده باشد و مبیع غیر اوصافی که ذکر شده است دارا باشد، فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت.

خیار غبن

هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش (تعادل غبن در اصطلاح حقوقی به معنای بهم خوردن تعادل ارزش عوضین به نحو فاحش و چشمگیر است) داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.

خیار عیب

اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش (ما به التفاوت قیمت صحیح و معیوب)

خیار تدلیس

اگر بایع تدلیس (تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود) نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری.

خیار تبعض صفقه

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.

خیار تخلف شرط (خیار اشتراط)

هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده است، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است، خیار فسخ خواهد داشت.

هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده، تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید. هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

انفساخ (انحلال قهری و خود به خودی)

قهری بودن انحلال در تمام مواردی که واژه فسخ به کار برده می شود به این معنی است که عقد، بدون اینکه نیاز به عمل حقوقی اضافی داشته باشد، خود به خود از بین می رود و حق انتخاب برای یکی از دو طرف یا دادگاه باقی نمی ماند.

آنچه گفته شد درباره نتیجه انفساخ است که به صورت خود به خود ایجاد خواهد شد، اما آنچه سبب ایجاد انفساخ عقد خواهد شد در دو مورد زیر قابل بررسی است:

• انفساخی که به طور مستقیم ناشی از اراده صریح دو طرف قرارداد است

مانند: اجاره ای که پس از پایان مدت یک سال، مشروط به اخطار کتبی موجر، پایان می پذیرد یا اجاره ای که در اثر عدم پرداخت هر یک از اقساط اجاره بها منحل می شود، یا بیعی که بر حسب شرط ضمن آن، در نتیجه تاخیر در پرداخت ثمن تا مدت معین، خود به خود منفسخ است.

• انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است

این نوع انفساخ سببی قرادادی ندارد بلکه به حکم صریح قانونگذار ایجاد می شود.

مانند: اگر مبیع پیش از تسلیم به خریدار، بدون تقصیر و اهمال از سوی بایع تلف شود، بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد، مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری جبران خواهد شد.

“در صورت نیاز به مشاوره حقوقی در زمینه فسخ یا ابطال قرارداد در سراسر کشور می توانید از وکیل مرصاد پوراعتضاد کمک بگیرید.”