مشارکت در ساخت
حتما تابحال عبارت مشارکت در ساخت و ساز بارها به گوشتان خورده است. ممکن است از روال قرارداد حقوقی و مراحل قانونی آن آگاهی نداشته باشید. اما مسلما در این حد اطلاع دارید که صاحب زمین یا خانه کلنگی ملک خود را به پیمانکار واگذار می کند و در مرحله تکمیل ساختمان چند واحد از آپارتمان به او تعلق خواهد گرفت. سال‌هاست که دیگر ساخت خانه رؤیایی برای همه مردم به این راحتی‌ها با وام و پس‌انداز امکان‌پذیر نیست. حتی اینکه صاحب زمین باشید همیشه شما را به ساختن خانه‌ای پایدار و مطابق توقعات تان نمی‌رساند.
پس باید راهکارهایی همانند مشارکت در ساخت پیدا کنید تا با همکاری سازنده، صاحب ساختمانی با سهم مشترک و منافع دوطرفه شوید. این سبک از قراردادهای ساخت و ساز تاثیر زیادی در رونق ساختمان‌سازی داشته است. از آنجایی که حدوداً نیمی از هزینه‌های مربوط به واحد مسکونی به خرید مصالح و پروسه‌ی ساخت آن مربوط می‌شود، همکاری در طرح مشارکت ساخت هم به نفع سازنده است، هم صاحب زمین را به خواسته اش می رساند. سازنده یا سرمایه‌گذار به زمین مناسبی برای ساخت نیاز دارد.
قرارداد مشارکتی ساخت و ساز چگونه شکل می گیرد؟
مواقعی پیش می آید که مالک زمین سرمایه کافی برای ساخت آپارتمان مسکونی یا تجاری را ندارد. در نتیجه در جستجوی شخصی متعهد و قابل‌اعتماد برای واگذاری پروژه ساخت است. هنگامی‌که چنین شرایطی مهیا شود، با منعقد شدن قرارداد بین طرفین تحت عنوان عرف مشارکت در ساخت صاحب زمین ملک خود را به سازنده می‌سپارد. در خاتمه برپایی ساختمان سهم خود را در غالب واحدهای مسکونی تحویل می‌گیرد. در این فرآیند مالک و سرمایه‌گذار باید از قوانین مشارکت در ساخت تبعیت کنند. این نوع قراردادهای پیمانکاری و ساختمانی در انواع پروژه‌های مسکونی و تجاری بین دو طرف معامله نوشته شده و امضا می‌شود.
در واقع یک معامله پرسود دوطرفه است که مالک زمین با اینکه پول ساخت یک یا چند واحد تجاری یا مسکونی را ندارد، اما با متعهد شدن به قوانین قرارداد ساختمان سازی درصدی از سود پروژه را در اختیار می‌گیرد.
مشارکت در ساخت چه نوع قراردادی است؟
مشارکت در ساخت در قالب نوعی قرارداد دوطرفه بین سرمایه‌گذار یا همان سازنده و مالک زمین منعقد می‌شود. به این ترتیب هر کدام از طرفین در قرارداد برابر آورده مالی‌شان در ساختمان سهم خواهند داشت. به دلیل اینکه چند نفر در پروژه ساخت‌وساز دخالت دارند، باید بین آن‌ها قراردادی تنظیم و امضاء شود. به عنوان نمونه شخصی که صاحب ملک است باید سند ملکی ارائه دهد و مالکیت خود را اثبات کند. به همین منوال موارد دیگری مانند مدت‌زمان ساخت پروژه، آورده مالی هر یک از طرفین، هزینه‌های اداری، سهم طرفین در سود و زیان، درصد مشارکت در ساخت، ضمانت اجرا و موارد این‌چنینی در قرارداد به طور شفاف مشخص می‌شود.
با مواردی که ذکر شد باید بدانید که تنظیم صورت قراردادی معتبر که تمام موارد قانونی مشارکت در ساخت به‌طور دقیق با جزئیات در آن ذکر شده، مهم‌ترین مسئله در پروژه‌های مشارکتی است. به طور واضح‌تر می‌توان گفت در سیستم مشارکت در ساخت، پروژه سرمایه گذاری مشترکی بین صاحب یا صاحبان زمین از یک سمت و مجریان ساخت‌وساز که هزینه‌های اصلی را تقبل می‌کنند، از سوی دیگر شکل می‌گیرد.
در قرارداد مشارکت ساخت چه مواردی مهم‌تر است؟
پیش از هر چیز باید سند رسمی ملک را رؤیت کرده و در مورد ادعای صاحب ملک اطمینان پیدا کنید. سهم مالی هر کدام از طرفین به طور شفاف مشخص شود. بازه زمانی انجام پروژه باید تعیین شود. در تنظیم این بخش از قرارداد باید عملیات ساخت ساختمان چندمرحله‌ای شده و مهلت زمانی برای اتمام هر مرحله مشخص شود. به عنوان نمونه مدت‌زمانی که برای خاک‌برداری، اسکلت‌بندی، نازک‌کاری و سفت‌کاری ساختمان لازم است با تاریخ دقیق ثبت شود. در ضمن تاریخ مشخصی برای پایان کار در نظر گرفته شود. هر یک از طرفین باید بدانند چه نقشی در سود و زیان کلی و جزئی پروژه دارند. قرارداد باید همراه با یک سری تعهدات و ضمانت‌های اجرایی باشد که در صورت کوتاهی هر کدام از طرفین بتوان پیگیری حقوقی را انجام داد.
کلاهبرداری در مشارکت در ساخت
درست است که فرایند مشارکت در ساخت مزایای خیلی زیادی دارد. اما عدم توجه به بعضی مسائل کلیدی ممکن است مشکلات جبران‌ناپذیری به همراه داشته باشد. در چنین معاملاتی مالکان زمین ریسک بزرگ‌تری را می‌پذیرند، چراکه کل سرمایه‌شان که شامل ملک کلنگی یا زمین است در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌دهند. در بعضی موارد با اینکه شرکت سازنده یا شخص پیمانکار در ابتدا ساخت پروژه را طبق قرارداد پیش می‌بردف اما در مواقعی با کمبود بودجه مواجه شده و عملیات ساختمانی می‌خوابد. بنابراین تاکید می‌کنیم در انتخاب سرمایه‌گذار و تنظیم قرارداد احتیاط ویژه داشته باشید.
با اینکه تنظیم قرارداد مشارکت ساخت معمولاً هزینه‌های زیادی دارد اما در نظر داشته باشید که تنها دستاویز شما به عنوان یکی از طرفین مشارکت همین قرارداد است. متأسفانه این روزها تعداد پرونده‌های کلاهبرداری مشارکت در ساخت بسیار زیاد شده است. بهترین راهکار برای پیشگیری از این ضررهای مالی این است که پیش از انعقاد قرارداد با افراد متخصص در زمینه ساخت‌وساز یا مشاوران حقوقی همفکری کنید.
سخن پایانی
مشارکت در پروسه ساخت و ساز به قراردادی گفته می شود که دو طرف ذی نفع برای ساخت آپارتمان یا واحد تجاری سرمایه گذاری مشترکی را شروع می کنند. در مرحله اول بین مالک و سازنده قرارداد حقوقی بسته می شود که بر مبنای آن طرفین نسبت به هم تعهداتی دارند. مالک زمینش را در اختیار سازنده قرار می دهد و مجری یا سازندگان طرح امور تخریب، کارهای اداری و ساخت بنا را به عهده می گیرند.
در مواردی اگر سازنده به هر بهانه ای ساخت پروژه را به تعویق بیندازد، مالک می تواند با استناد به قوانین قرارداد از او شکایت کند. در این شرایط سازنده ملزم به پرداخت ضرر و زیان به مالک خواهد بود. این قوانین در مورد مالکان هم صدق می کند. چنانچه مالک با توجه به وعده خود بعد از عقد قرارداد زمین را به سرمایه گذار واگذار نکند، باید هزینه هایی به عنوان خسارت پرداخت کند. در تمام حقوق و قوانین در این پیمان نامه مصالح طرفین محفوظ است.
۰۹۱۲۰۱۲۷۶۸۲
۰۹۱۶۳۷۷۰۳۹۹