مالک و مستاجر
سالیان سال است که سبک زندگی اجتماعی مردم تغییر کرده و معضلات اقتصادی عده زیادی را به سمت اجاره ملک سوق می‌دهد. در این میان اغلب مردم توان خرید خانه را ندارند. عده دیگری ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را برای کسب‌وکار صرف کرده و برای خرید ملک با بهای هنگفت بکار نگیرند. این شرایط ارتباطی دو طرفه بین صاحبان ملک و ساختمان و افرادی که به محلی برای کسب‌وکار یا زندگی نیاز دارند، ایجاد می‌کند. این ارتباط موجب شکل‌گیری قوانین مالک و مستاجر شده که در قالب قراردادی دوطرفه بین افراد امضا می‌شود. باز با اجرای این قرارداد هر یک از طرفین تعهداتی را برعهده می‌گیرند که تا حدود زیادی از بروز مشکلات بین آنها جلوگیری می‌کند.
در این پیمان اجاره‌نامه وظایف مالک و مستاجر و نوع وظایفشان نسبت به هم در قانون مدنی مشخص‌شده است. درضمن الزاماتی در مورد صدور حکم تخلیه، شکایت در مورد تغییر کاربری ساختمان توسط مستاجر یا دخل‌وتصرف در بنا و غیره در قوانین مشخص‌شده است.
انواع قرارداد اجاره نامه
در قوانین مدنی سه نوع اجاره نامه برای مالک و مستاجر تعریف شده است که در برگیرنده اجاره واحد مسکونی، تجاری و مراکزی همچون کلینیکهای درمانی و مؤسسه‌های خیریه و غیره است. به موجب هر کدام از این قراردادها موجر و مستاجر توافق می‌کنند که موارد قانونی را بین خودشان امضاء کنند. در این قرارداد مستاجر در ازای پرداخت مبلغی به موجر ملک را برای مدت مشخصی در اختیار می‌گیرد.
قرارداد اجاره‌نامه چیست؟
قرارداد اجاره‌نامه یکی از پیمان‌نامه‌های مهم دو طرفه است که به‌موجب آن هر یک از طرفین تعهدات قانونی را نسبت به هم برعهده می‌گیرند. این قوانین حقوقی مکتوب روابط بین مالک و مستاجر و الزامات مربوط به آنها را تعریف می‌کند. به موجب عقد قرارداد اجاره که امروزه بسیار متداول شده است، مستأجر مالی را که مربوط به مالک است در اختیار می‌گیرد. درحقیقت در ازای پرداخت مبلغ مشخصی که در قرارداد تعیین شده، از منافع مالی شخص دیگر، تا زمان مشخص استفاده می‌کند.
ارکان و ملزومات عقد اجاره نامه مالک و مستاجر
کسی که مال خود را در قبال دریافت مبلغی در اختیار شخص دیگر می‌گذارد، موجر نامیده می‌شود. شخصی که این مال شامل اشیا، خانه، حیوان و غیره را در اختیار می‌گیرد و از منافع آن برخوردار می‌شود، مستاجر نام دارد. به مالی و منافعی که در این میان اجاره داده می‌شود، عین مستاجره گفته می‌شود. مبلغ یا بهائی که به عنوان اجاره به صاحب آن پرداخت می‌شود اجاره‌بها می‌گویند.
مسئولیت‌های موجر در قرارداد اجاره
موجر یکی از طرفین اصلی قرارداد است که باید بر مبنای اجاره‌نامه تعهدات را برعهده بگیرد. این شخص باید پس از عقد قرارداد در موعد مشخصی مال معین شده را به مستاجر بسپارد. هنگامی‌که موعد بازگشت آن مال فرا می‌رسد، موجر باید مبلغی را که تحت عنوان پیش‌پرداخت از مستاجر دریافت کرده به او برگرداند. در هنگام تحویل ملک به مستاجر، موجر باید در صورت نیاز تمام تعمیرات فنی لازم مانند آسانسور، سیستم گرمایش سرمایش و کلا اشکالات فنی خانه را رفع کند.
مسئولیت‌های مستاجر در قرارداد
در روابط مالک و مستاجر شخصی که ملکی را اجاره کرده در قبال صاحب ملک تعهداتی بر عهده دارد. مستاجر باید مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت (در صورت ذکر شدن در قرارداد) به موجر بپردازد. پس از آن مبلغ اجاره‌بها یا کرایه را در موعد مشخص پرداخت کند. هنگامی‌که موعد سالانه قرارداد فرا می‌رسد، با رضایت طرفین قرارداد تمدید می‌شود. در غیر این صورت اگر قرار بر تخلیه ملک باشد، مستاجر باید سر موعد مقرر خانه را خالی کرده و تحویل دهد. مستأجر موظف است تعمیرات جزئی ساختمانی مانند تعمیر کلید و پریز، تعویض لامپ، رنگ و… را انجام داده و شارژ ساختمان و پول گاز و آب و برق و تلفن را بپردازد. مستاجر نمی‌تواند بدون اجاره موجر تغییری در ملک ایجاد کند. مثلا دیواری را جابه‌جا کند، درختی بکارد یا بخشی به ساختمان بیفزاید. در این موارد موجر می‌تواند بنای ایجاد شده را تخریب کند.
اگر به خاطر دخل‌وتصرف مستاجر در ساختمان آسیبی به آن وارد شده باشد. مستاجر موظف است خسارت پرداخت کند. چنانچه موجر در هنگام اجاره ملک اطلاعات کذبی را در خصوص متراژ ویژگی‌های ساختمان ارائه کند، مستاجر بعد از اطلاع می‌تواند به مراجع قانونی شکایت کند. در صورتی که مستاجر بدون اطلاع مالک از ساختمان استفاده سوء بکند، مثلاً آن را به محلی برای کسب‌وکار یا فعالیت‌های غیر عرف تبدیل کند، موجر می‌تواند با استناد به قرارداد به دادگاه شکایت کرده و آن را فسخ کند.
اجاره‌نامه مالک و مستاجر چه خصوصیاتی باید داشته باشد؟
در قرار داد و اجاره‌نامه مالک و مستاجر مفاد و قوانینی ذکرشده که طرفین باید در هنگام بستن قرارداد آن را به دقت مطالعه کنند. موجر باید حتماً صاحب ملک، مغازه یا آپارتمان باشد. در غیر این صورت کسی به غیر از صاحب ملک یا وکیل او اختیار اجاره این مکان به فرد دیگری را ندارد. در اجاره نامه باید مدت‌زمان اجاره محل کاملاً مشخص باشد که این مورد اغلب در اجاره نامه ها یک سال عنوان می شود.
طبق قانون مالک و مستاجر که در سال 1376 تصویب شده، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی باشد. پس از این‌که طرفین درباره مفاد قرارداد به توافق رسیدند، قرارداد کتبی توسط طرفین امضا می‌شود. درضمن دو نفر شاهد باید قرارداد کتبی را امضا کنند. این قرارداد اجاره‌نامه در دو نسخه تهیه شده و در اختیار موجر و مستاجر قرار می‌گیرد.
هر چه میزان تورم اقتصادی بیشتر می‌شود چالش و دغدغه خانواده‌ها برای خرید مسکن بیشتر شده و عده بیشتری ناتوان از خرید مسکن به سمت اجاره‌نشینی روی می‌آورند. این موضوع به خصوص در کلان‌شهرها متداول‌تر است و به دلیل بالاتر بودن هزینه‌های خرید خانه موضوع اجاره پررنگ‌تر می‌شود. حال که موضوع اجاره واحدهای مسکونی در شرایط حاضر تا این حد مورد توجه قرار دارد، لازم است که هر صاحب‌خانه و مستاجری از قوانین کلی حقوقی در تقابل با هم آگاه باشند. مالک و مستاجر باید مفاد قانونی و حقوقی موجود در قرارداد را با دقت بررسی کرده و به آن پای‌بند بمانند. در صورتی که هر یک از طرفین از حدود قانونی خود خارج شود، شخص دیگر می تواند مطابق قانون از او شکایت کرده و از حقوق قانونی خود دفاع کند.
۰۹۱۲۰۱۲۷۶۸۲
۰۹۱۶۳۷۷۰۳۹۹